旭升大厦写字楼
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共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……共享之风越刮越烈，这次则是升级版共享办公室将落地广州cbd。统计显示，广州未来3年增逾100万平方米甲级写字楼，有百亿级金矿待开发。但调查显示，企业话事权逐渐向80后、90后转移，传统物业运营方式跟不上白领新需求，如缺乏网络、弹性上班、社交、个性定制等服务。共享则成为写字楼创新抓手。
随着广州城市的发展，未来几年甲级写字楼不再是天河北、珠江新城独霸天下。根据统计数据，2019年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州甲级写字楼新增供应预计均将超过100万平方米（含自用）。至2021年，广州甲级写字楼存量预计较2016年末增长超70%。
广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成，写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2017年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续引领全市；备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则优秀其他商务区。
2017年上半年，金融、tmt、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，tmt占比31%，专业服务占比21%。
变化：80后、90后更青睐共享办公
天河北写字楼中，高级写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州cbd的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显着不同。
如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，it行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开长会。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。
因此，越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。
近日，世邦魏理仕发布《2019中国房地产市场展望—写字楼篇》，报告指出：2017年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米，创历史新高。报告预计2019年供应高峰将持续，世邦魏理仕监测的主要17个城市写字楼新增供应预计接近850万平方米。一线城市中，广州写字楼租金预计上涨6%，领跑全国；二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。
报告预计，2019年一线城市新增供应380万平方米，与上一年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，cbd、望京和丽泽区域项目集中上市将迎来久违的供应释放。二线城市新增供应预计大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和供应压力较大。
报告称，2019-2020年期间新增供应的53%将来自于新兴商务区，在面临去化压力的同时，地铁建设的推进将为新兴商务区带来红利。十三五期间，全国每年将增加地铁通车里程600公里，二线城市将跨越式追赶完成地铁网的布设，一线城市的网络覆盖和密度将继续提升。交通通达性好，地铁上盖的写字楼将受到市场的青睐。
在租金方面，报告预测，cbd新项目集中入市，可能导致短期空置率上浮，但租金的趋势不会有明显改变，未来一年整体市场租金持稳的可能更大；
上海、深圳将迎来持续大量供应，租金将略有下调；
广州写字楼的租金状况或许更令人惊喜，报告认为，旺盛的需求与有限的新增供应使得近期租金节节攀升，业主市场特征愈发凸显，预计2019年广州写字楼的租金将上涨6%，领跑全国。
相比一线城市，二线城市的写字楼市场相对压力较大。报告预测，二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。其中，租金下行压力大的市场仍是需求疲弱的沈阳和大连。而供应高峰也将令、武汉和天津的租金继续承压。
不过，华东地区依然将是表现好的二线写字楼市场，活跃的需求将推升杭州、南京、苏州三地租金上涨。成、渝两地的供需平衡也将获得持续改善，预计成都租金将继续反弹。
从写字楼的需求端来看，报告称2019年金融和科技行业租户将继续担当写字楼需求增长的主力军。
此外，受到写字楼供应高峰、大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的青睐三方面的共同推动，预计主要共享办公品牌2019年在国内一二线城市的网点数量将以超过50%的速度增长。报告认为，2019年共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。
随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，由此为写字楼市场带来新的发展契机。世邦魏理仕数据显示，2015年中资企业贡献国内17个主要城市写字楼新增需求的83%，其市场地位举足轻重。有鉴于此，世邦魏理仕在业内首次针对中资企业写字楼租户进行调查并撰写《中资企业写字楼用户调查报告》白皮书。
报告指出：57%的中资企业未来三年有增加人员的计划，在写字楼市场上也具备较强的扩张意愿——超过三成的受访企业表示将在原有布点的城市继续扩租；结合扩租和新设需求来看，未来三年中资企业在的写字楼需求为强劲。调查显示，经济不确定性和成本上升是企业未来经营中的大挑战；而体现在企业选址策略上，办公物业成本是重要的考量因素。世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：虽然管理成本仍然是企业不动产的首要任务之一，但以提升员工绩效、吸引人才为目的，设计灵活多样，鼓励合作，健康可持续性的办公场所策略，渐渐在全球范围内成为企业不动产管理的战略重心。令人欣喜的是此次调查结果显示，越来越多的中资企业开始认识到这一趋势，并且有部分中资企业开始规划其办公空间策略。
报告分地区调研了企业的扩张计划及买卖、租赁策略，受访企业中约5%-7%表示未来三年考虑在一线城市新设布点，而在二线省会城市新设点的意愿较强，达14%；表示继续在扩张的企业为32%，该项结果再次印证企业扩张偏好一线城市。从租赁、购买角度来看，企业布点仍将以租赁为主，相对在、深圳两个市场意图购置办公楼的企业比例更高。
受访企业对未来三年的房地产策略规划中，提升办公空间的使用效率始终是企业关注的首要因素，但同时企业也将“提升对楼宇品质和区位的要求”视为重点之一。可见中资企业不仅有着控制房地产成本的需求，也关注办公品质升级，面临快速发展契机的专业服务业企业的办公升级需求表现得尤为集中。
在各类楼宇选址的考虑因素中，办公成本并不意外地位列企业所关心的项(70%受访者提及)，而政府的支持作为第三重要因素(41%受访者提及)被中资企业租户所特别看重，这一点颇具中国市场特色。考虑到总体市场供大于求的态势，世邦魏理仕认为，政府支持有助于更好地招商引资，加速市场去化。
本次调查分别就员工所关心的办公地点要求及企业在选址谈判中的关注点对企业房地产人员进行提问，结果显示交通便利性与租金成本分别是两者关心的要点(皆为86%提及)。我们认为，中资企业的企业房地产人员能够正确认识到员工的主要利益诉求，但在写字楼租赁决策中目前依然以成本导向为主。
优秀的企业房地产部门角色应更多协助企业在快速变化的环境中转型，实现企业战略发展目标。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出：对于国内企业而言，在中国经济由资源驱动向知识驱动的转型中，在企业房地产策略中平衡员工福祉与企业成本，并逐步使企业房地产从单纯的成本要素向效率要素转化将是未来的发展趋势。
cbre近日发布的《2019亚太区房地产市场展望》指出，快速变化的商业环境、创新技术应用、用户体验提升需求将日益成为影响亚太商业地产市场发展方向的重要因素。
灵活空间解决方案与员工办公体验成企业选址写字楼时的重要考量。
在亚太区，优质写字楼整体需求将在2019年继续保持稳定，金融与科技行业租户仍将是租赁主力。甲级写字楼新增供应预计将超过550万平方米，较2017年增加26%，将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国，且大部分位于非核心区域。
在供应压力下，租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内，广州写字楼租金领涨，租金涨幅有限；受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。
cbre亚太区研究部负责人金纬博士表示：“面对亚太区市场格局的转变，租户企业正在寻求制定更加灵活、适应性更强的企业不动产策略，确保高效应对不断变化的外部环境。与此同时，愈发激烈的人才竞争也促使员工体验成为了不动产决策中更加重要的影响因素。”
“受电商冲击,传统的商业地产租金增长比较缓慢,而相反,写字楼空置率保持低位,租金更是在高位保持稳定。”戴德梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海告诉记者,2013年开始,写字楼租金一直保持稳定。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。“一方面网络对实体商业的冲击,一方面是写字楼市场的供不应求,‘商改写’慢慢成为一种新思路。”
高力国际分析师也告诉记者,受制于城内核心区无新增土地可用于新建写字楼的现实,包括酒店、商场在内的一些经营不善的传统商业也开始倾向于向有稳定租金收益的写字楼转型。“特别是共享经济的产生,成为支撑写字楼市场的新需求。”分析师提出,核心商圈的优质写字楼无法照顾到中小企业的租赁需求,过去那种“蜗居”于某个住宅小区的方式已不适合新经济,“这就产生了大量转移出来的新租赁需求。”
丰富化成为新比拼
当然,硬币的另一面,随着进入者的增多,写字楼市场的竞争也趋向激烈,部分老式样的写字楼和非核心区写字楼,就常常经历着招租的尴尬。位于东二环的某老式商务会馆,尽管地段核心,可对外的租金报价只有5元/平方米/天。而在亦庄经济开发区,某个建筑样式单一的写字楼园区,尽管工作人员对外宣称“已满租”,但记者在园区里转了一圈却发现,每一栋楼里都有不少空置办公室,下午4点的上班时间,办公室大门紧闭,门口也没有任何企业名牌。
“过去,来写字楼办公的人只是希望你提供一个业务往来和处理的空间,现在他们希望得到更多,从办公注册、投资融资,到法律支援、商务合作,甚至是吃饭相亲、健身交友……”一家写字楼的运营商告诉记者。
“我们选择在哪里办公,不是只考虑租金价格的,我们也看中圈层,希望能结交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”创业者宋先生和记者形容,他喜欢的写字楼,是那种推开隔壁门就能找到有同样创业甘苦的“同志”,或者在写字楼的楼上,就可以找到所需要的业务合作伙伴。“对于我的员工来说,他们更希望写字楼里能有可口的饮食、高速的网络、免费的健身场所,甚至是定期的相亲活动。”
为适应租赁者这种多元化的需求,抓住来之不易的市场机会,越来越多的开发商也投入到打造社交化、共享化写字楼的浪潮之中,并且挖空心思的提供从注册、法务到创业导师的一条龙服务。李开复、徐小平、俞敏洪……这些商业界的励志人物,被发现频繁出现在各种创业分享课堂中。就在本周,清华经管创业者加速器也宣布和首开共同联手,打造清创首开x+space协同空间。
写字楼的春天真来了?
写字楼的春天真的来了?业内专家给出了理性的回复。
严区海就提出,传统商业改造成写字楼并非没有门槛,“商改写”面临着四大挑战。从政策层面看,二者虽均为商业用地,40年产权,但如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;写字楼对于自然采光有较高要求,因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。
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水稻喜水，但它也并非一直在水中生长，这样管理水肥，高产优质
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老年人如何养生更健康 海参滋养生受青睐
如何成功加盟好项目，有哪些好的点子？
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2018年度总结（工作篇）：写给自己，说给大家
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在租金方面，报告预测，cbd新项目集中入市，可能导致短期空置率上浮，但租金的趋势不会有明显改变，未来一年整体市场租金持稳的可能更大；
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不过，华东地区依然将是表现好的二线写字楼市场，活跃的需求将推升杭州、南京、苏州三地租金上涨。成、渝两地的供需平衡也将获得持续改善，预计成都租金将继续反弹。
从写字楼的需求端来看，报告称2019年金融和科技行业租户将继续担当写字楼需求增长的主力军。
此外，受到写字楼供应高峰、大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的青睐三方面的共同推动，预计主要共享办公品牌2019年在国内一二线城市的网点数量将以超过50%的速度增长。报告认为，2019年共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。
随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，由此为写字楼市场带来新的发展契机。世邦魏理仕数据显示，2015年中资企业贡献国内17个主要城市写字楼新增需求的83%，其市场地位举足轻重。有鉴于此，世邦魏理仕在业内首次针对中资企业写字楼租户进行调查并撰写《中资企业写字楼用户调查报告》白皮书。
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在供应压力下，租金增幅将低至2%左右。新加坡和澳大利亚的悉尼和墨尔本优质写字楼租金将呈现积极增长的态势。中国市场内，广州写字楼租金领涨，租金涨幅有限；受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金面临下行压力。
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“受电商冲击,传统的商业地产租金增长比较缓慢,而相反,写字楼空置率保持低位,租金更是在高位保持稳定。”戴德梁行中国区写字楼企业服务部主管严区海告诉记者,2013年开始,写字楼租金一直保持稳定。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。“一方面网络对实体商业的冲击,一方面是写字楼市场的供不应求,‘商改写’慢慢成为一种新思路。”
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